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我国货币供应量影响房地产价格的理论与实证研究

论文编号:lw201809160940047679 所属栏目:房地产论文 发布日期:2018年10月27日 论文编辑:www.51lunwen.com

本文是一篇研究房地产论文,   本文依据理论和实证研究结果得出,我国货币供给量水平和房地产价格水平具有显著的正相关关系,因此在政策实践中应当有效管控货币供给量水平及增速,从而防止房地产价格水平的过快上涨。


第 1 章  引言


1.1   研究背景

自改革开放以来,我国经济迎来了长期的高速增长,得益于国民经济的蓬勃发展,我国城镇居民的物质生活水平实现了前所未有的大幅提高,而在支撑经济发展的众多行业中,房地产行业具有举足轻重的地位,不仅因其作为众多地方政府的重要财政收入来源从而对国内生产总值的持续增长产生不可忽视的影响,更因该行业的发展水平和状况与居民在实际生活中的幸福感具有十分密切的联系,因此房地产行业的发展以及房地产的价格水平一直以来受到政府和诸多学者的关注,成为常见的学术研究对象。

由于房地产行业在国民经济中的特殊地位,因此房地产行业在发展过程中的每一次重大变革,以及其在发展过程中所出现的各种问题,势必对社会经济发展乃至政治层面产生深远的影响。我国房地产行业步入市场化并随之在相当长的历史时期里迎来行业规模的快速扩张和市场价格的大幅提高始于 1998 年的住房制度改革,在改革初期,受到政策的积极影响,加之我国较大的人口基数所带来的不断增长的房屋购买需求,房地产行业在改革伊始便展现出了巨大的发展潜力。在二十世纪初的十几年中,我国房地产投资额,房屋建设面积,经济发达的主要城市和地区的商品房价格均处于持续的大幅上涨过程中,虽然在 2008 年前后受到经济危机的影响,增长势头有所放缓,但随后不久又迎来了较之前更为迅猛的发展时期。诚然,房地产行业的发展速度在如此长时间里处在高位运行给国民经济总量的扩张带来了显而易见的积极作用,但伴随发展红利而来的却是同样不可忽视的社会经济问题,房地产行业对经济发展的重大作用也决定了其所带来不良影响亦是复杂而深刻的。

正是基于上述原因,不断出台的旨在规范房地产行业发展,削弱其带来的经济问题所产生的不良影响的众多房地产调控政策接踵而至,但受限于调控政策的连续性不足,且大多调控政策均带有较强的行政手段色彩,因此调控通常未能获得符合预期的调控效果。在房地产行业势必会被纳入宏观经济调控范畴,且现有行政调控政策在最终效果上表现出较大局限性的背景下,本文着重研究我国货币政策,这一相较行政手段而言更具有市场经济特征的调控手段对房地产价格水平的影响机制与效果,并将侧重点放在国币供应量这一货币政策的重要中介目标上,分别从理论研究和实证研究的角度探求货币供应量对房地产市场价格水平的影响方式,从而实现更为确切和深入的把握房地产行业受宏观政策影响的规律与特征,服务于房地产行业的持久与稳定发展。

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1.2   研究意义

我国房地产行业在进入市场化发展阶段以后,商品房市场价格便在整体上呈现出一路走高的变化趋势,在这种趋势的作用下,房地产资产价格开始触及到非理性的区间,房屋价格收入远远超过了发展中国家所应该具有的合理水平,商品房的市场价格水平逐渐超出了我国城镇居民的可支配收入水平所能够承受的范围,居民对房屋正常的居住性需求开始无法得到满足,相反过高的房屋价格水平,使得房地产的投资特性日益彰显,利用房地产进行投资和投机以赚取高额的收益回报,成为房地产市场上屡见不鲜的现象,尽管在大量用于投机的资金进入房地产行业的现实下,房地产行业的发展表现出了持续的红火局面,依旧为地方政府带来着数额可观的财政收入,仍然是支撑国民经济发展的重要行业,但其缺乏合理性的发展状态,以及居高不下的商品房价格,以不断使人们逐渐意识到了,在有效调控政策不足的条件下肆意发展房地产行业,已开始给社会经济的健康平稳发展带来了不可忽视的潜在风险。

在世界范围内,因为房地产行业的发展没有受到合理的引导和管控,导致其所造成的风险引发大范围经济危机,从而给一国乃至世界范围内的国民经济发展水平和金融体系稳定带来严重冲击,最终使得政府和民众为房地产行业泡沫的破灭付出惨重代价的前车之鉴,无疑是我国在构建秩序良好的房地产市场的过程中所不能忽视的重要经验借鉴。例如,日本由于房地产市场泡沫破灭导致全国经济发展出现严重衰退,以及美国由于房市泡沫在 2008 年引起的最终蔓延到全球金融市场,造成世界经济发展在此后多年间的增长乏力并至今仍在缓慢复苏中的严重经济危机。房地产市场的不健康扩张,高于房屋实际价值的虚高房价之所以会给一国和地区的金融经济体系带来不可估量的破坏性恶果,是因为该行业的发展与金融体系以至社会和谐稳定之间密不可分的联系。这种联系主要通过以下途径表现出来:第一,过高的商品房价格将大幅提升我国城镇居民满足房屋居住性需求的成本,当众多民众的可支配收入水平不足以支付购房费用时,其消费行为将被改变,民众将不得不为购置房屋而增加储蓄同时降低除购房以外的其他消费水平,由此过快上涨的房市价格将在一定程度上对社会产生消费挤出效应,同时过高的购房成本也降低了民众在经济生活中的获得感,从而对社会稳定和谐产生了消极作用。

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第 2 章  房地产价格的相关概述


2.1   房地产价格的特征

在对任何经济问题的研究过程中,价格通常都占有重要的地位,而对于价格的本质特征也有着不同的解读,最具有代表性的是:第一,马克思从价格的表象这一角度提出,价值是凝结在商品或服务中的人类抽象劳动,而当商品和服务中的价值通过货币的形式表现出来后就形成了价格。第二,价格的本质可以被看作是一种机会成本,即为了获得商品和服务所必要付出的代价,这种代价通过货币的形式表现出来,尽管货币并不是唯一的偿付形式。商品的价格是在包括所有生产者和消费者参与的市场中,通过无数次的交易行为最终使供给等于需求,实现市场出清状态的过程中最终形成的,由此可见商品价格与传统观念的“商品价值”并不是完全等同的概念,商品价格在长期中围绕价值波动,但其实际水平则形成于市场不断变化的供求状况之中。

依据以上对价格本质的描述,大家也可以从两个层面来讨论房地产价格的内涵。第一,如果将房地产价格看作是商品价值的货币表现形式,那么房地产价格就是房地产产品价值的表现,其价值包括房屋前期开发和后期建造过程中所包含的全部社会必有劳动,同时还应涵盖土地所有权的价值。第二,房地产价格也可以被视为是获得房地产所有权过程中所必须支付的成本和代价。从价值的形成过程来看,房地产商品与其他商品一样,在生产过程中凝结的了人类的抽象劳动,并形成价值。但是由于房屋建造于土地之上,房地产价格包含着土地使用和开发的价格。首先,土地是稀缺性特征极为明显的资源。其次,在建造房屋之前,必须首先投入大量机械设备和人类劳动对原始土地进行整理和改造,从而使其符合房地产活动的需要。可见房地产价格同时体现了建筑物价格和土地价格,因此土地的特殊性就决定了房地产价格亦具有区别于其他商品的特殊性。

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2.2   房地产价格的影响因素

房地产行业涉及资金量巨大,在我国近年的经济发展中其规模也处在不断地扩张之中,房地产行业的发展会影响到社会的多个方面,同时其价格水平也受到诸多因素的影响,下面本文就从几个方面对房地产市场价格的影响因素作出简要的分析与说明,初步考察各个因素对房地产市场价格的影响情况,并将在后文从理论和实证上着重分析货币供应量这一重要因素对房市价格的影响方式。

2.2.1 成本因素

房地产行业的投资和建造过程涉及众多成本项目的支出,任何商品的价格水平都必然会受到其生产成本的影响和制约,房地产行业亦不例外,在房地产开发的初期阶段,房地产企业要为获得土地支付相应的土地出让金,获得土地使用权后,还要继续负担建筑费用、工程费用、管理费用和投资所用资金的利息费用等一系列成本支出。在之前关于房地产商品价格的论述中已经指出,房地产价格的主要组成部分是土地价格和建筑价格,因此在成本因素的讨论中,将主要对土地成本和建筑成本进行说明。

第一,土地成本

随着房地产行业的高速发展和扩张,可被开发和利用的土地资源不断减少,房地产行业的开发量会受到一定的影响,土地供给的减少,获得土地使用权的难度提升,会造成土地成本的提高,对于房地产开发商而言土地成本在房地产成本中属于占比较大的项目,因此土地价格的上升势必会推高房地产价格水平。加之房地产市场的需求在较长的时期里不会出现明显的下降,这就更加凸显了土地成本因素对房地产市场价格的助推作用。

第二,建筑成本

除去土地成本,建筑成本也在影响房地产价格的成本因素中占据重要地位。建筑成本是房地产建造过程中的主要成本来源,工程费用、安装费用和购入设备费用均在其计算范围之内,同时影响建筑成本的原材料费用和人工费用随着经济发展均呈现出不断上涨的趋势,因此安装成本也成为了促使房地产价格持续提高的主要成本因素之一。对于房地产开发商而言,如何有效控制建筑成本已成为降低房地产开发成本的重要课题。房地产投资企业必须寻求有效途径以应对不断攀升的人力成本、材料成本以及建筑成本。

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第3章货币供应量对房价的传导机制及二者变动趋势分析 ........................ 15

3.1 货币供给量对房市价格的传导机制 ........................... 15

3.1.1 利率传导机制 .............................. 15

3.1.2 资产价格传导机制 ...................... 17

第 4 章 我国货币供应量影响房地产价格的实证研究

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